明報社論｜滲水問題老大難　多管齊下解民憂｜全文

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樓宇滲水問題困擾不少市民，政府滲水辦跟進程序繁複，投訴個案處理緩慢更是屢惹詬病。政府計劃年中起在全港試行調查私樓滲水新程序，借助科技加快初步判斷滲水源頭及維修責任，對於「提速提效」處理滲水個案，理論上有一定幫助，惟遇上較為複雜的個案，又或滲水源頭一方不合作，新流程對受影響住戶幫助有多大，仍然有待觀察。民生無小事，樓宇滲水是民生常見痛點之一，隨着本港樓宇逐漸老化，問題未來只會更加嚴重，政府須多管齊下為民解憂，除了優化調查滲水程序、改善滲水辦的辦事效率及成效，在推動以協商和解方式解決滲水糾紛方面，亦要多下工夫。

樓宇滲水原因不一，由於牽涉責任歸屬、費用分攤與維修安排等問題，不時引發鄰里糾紛，滲水情况往往遲遲得不到解決。根據政府數據，滲水辦近年接獲的投訴個案持續上升，由2022年的不足4萬宗，增至2024年超過4.7萬宗，個案積壓未及處理者為數不少，而在完成調查的個案中，真正查出滲水源頭的比例亦不算高。有立法會議員指出，滲水辦每年平均完成的調查約有1.4萬宗，當中僅54%至64%找到滲水源頭。政府提出在全港試行調查私人樓宇滲水新程序，一大目的正是為了提高處理投訴效率，盼可加快解決滲水問題。

上層單位每每是樓宇滲水問題源頭。根據現行程序，滲水辦接獲投訴後會展開三階段調查，先是以濕度量度儀器，確定投訴者的單位是否有滲水問題，濕度數值若達35%或以上，將安排第二階段調查，對上層單位喉管做水色測試等基本調查；若未能找出滲水源頭，再委聘顧問公司做專業調查，包括用紅外線熱成像分析及微波斷層掃描等。滲水辦須在「無合理疑點」下確認滲水責任為上層單位，才可發出「妨擾事故通知」，要求業主在指明期限內解決滲水問題。當局聲稱整個流程需時71個工作天，但這似乎還是相當「順利」的情况。申訴署數年前發表報告指出，滲水辦超過90個工作天才能完成調查及行動的情况十分普遍，部分個案需時180天或以上，更有個別案例是花了4年才完成調查。

滲水辦既有調查流程不僅繁鎖，還存在不少流弊。當局以濕度數值35%劃界，確認單位有否滲水問題，一直被指門檻定得太高。滲水辦每年接獲的投訴，近半歸入「不予處理」，與此不無關係，惟這不代表單位真的沒有滲水問題。另外，滲水辦亦未有善用科技。以紅外線熱成像分析為例，有關技術找到滲水源頭的成功率達七八成，遠高於滲水辦沿用多年的傳統方法，根本毋須等到第三階段「專業調查」時才找顧問公司去做。現在當局提出的新流程，關鍵之處正是借助紅外線熱成像分析，滲水辦接獲舉報後，就用相關技術在受影響單位找源頭；鑑於結果準確度相當高，當局可以更快根據「初步判斷」，以「有理由相信」滲水源自上層單位，發出「建議維修通知」，要求28日內完成檢查維修。

新流程下，倘若上層單位業主合作，的確可以大大加快解決維修問題，只是現實中，不合作的情况其實相當多，以往政府人員處理滲水紛爭，其中一個最常遇到問題，就是上層單位業主或租戶不配合，例如刻意迴避工作人員上門造訪等，影響調查進度。事實上，根據新流程，28天限期過後，如果滲水問題未改善，滲水辦依然要像之前一樣做「詳細調查」，確認滲水源頭來自上層單位再發「妨擾事故通知」。另外，部分樓宇滲水個案涉及「隔層滲水」（例如3樓漏水到1樓），又或外牆出問題，這類情况在舊樓甚為常見。倘若調查最終證實源頭並非上層單位，便無法按「妨擾事故」跟進。遇上這類複雜個案，新流程未必可以發揮多大作用。

因應業主不合作的問題，政府去年修例，延長政府人員入屋調查樓宇滲水時限至「朝七晚十」，業主若無合理辯解而不遵從「擬進入處所通知書」，最高罰款5,000元，若不遵從「妨擾事故通知」，罰款則提高至5萬元，兩者另有每日拖延額外罰款。當局提出的調查滲水新程序，對於未有遵從「建議維修通知」解決滲水問題的業主，亦預備了「收回成本」這招，政府「詳細調查」後若證明滲水責任在上層單位，將向涉事業主收回調查及檢測費用，估計不少於1.7萬元。凡此種種，對於督促業主配合滲水調查及維修，有一定幫助，惟不排除部分業主堅信滲水非自身責任，又或心存僥倖、拖得就拖。當局有必要加強宣傳新規定，讓業主明白拖延的代價，同時亦要密切留意措施阻嚇力是否足夠。針對長期及複雜滲水個案，滲水辦應考慮設立「重案組」專門跟進。

滲水辦的辦事效率屢惹詬病，新流程推出後，必須見到情况顯著改善，才算是「以結果為目標」。過往，滲水辦側重以刑事責任解決糾紛，惟因刑事舉證門檻較高，檢控效率低，民事訴訟則成本高昂。近年政府提倡以協商及調解方式解決樓宇滲水糾紛，由大廈物管公司當中間人調停，亦有非牟利團體推出滲漏糾紛義務調解服務，這可以是一條出路，除了成本較低之外，亦可避免對簿公堂，有助降低業主之間的敵意。事實上，部分滲水個案糾纏多年，原因不純是因為維修責任及費用等問題，而是糾紛變成了意氣之爭。政府去年推出的「社區調解先導計劃」，為物管人員提供調解技巧培訓，反應理想；有物管公司亦分享調解經驗，認為效果不錯。當局可在這方面多加努力。