換樓潮帶動　料下半年樓市續旺｜樓‧言板

本港天氣日漸炎熱，天文台亦屢發酷熱警告。近期的香港樓市亦同樣氣氛升溫，交投與價量表現穩步向好。隨着經濟數據持續改善，加上市民置業意欲回升，本港樓市正迎來旺市。

樓市持續造好，最新公布的官方數據可進一步印證出來。差餉物業估價署最新數字顯示，4月份全港私人住宅樓價指數報316.6，按月再升0.89%，連續第11個月錄得升幅。與去年同期相比，按年升10.51%；單計今年首4個月，樓價已累積上升5.67%，走勢穩健。不單買賣交投活躍，租務市場同樣見旺。4月份私人住宅租金指數升至203.5的歷史新高，按月升0.59%，首4個月累升1.45%，支持樓價走勢穩健向好。

現時樓價持續平穩向上，部分買家擔心「遲買更貴」，因而加快入市步伐。據本行最新調查，高達57.1%的受訪者表示有意在未來12個月內置業，比例較上季回升約8.6個百分點，創下6個季度以來的新高。這批潛在買家將為下半年的樓市注入穩定的動力。

調查亦顯示，在入市原因當中，「換樓用途」以37.3%的比例，連續3個季度超越「上車」及「投資」，成為最主要的置業動力；緊隨其後的是佔比36.2%的「上車客」。隨着財富效應顯現，不少現有業主趁着樓市暢旺，積極實行「細屋換大屋」的改善生活計劃。差估署數據亦顯示，中小型單位（100平方米以下）的售價按月升0.92%，明顯跑贏大單位的0.25%，反映中產換樓客與剛需上車客的購買力正逐步釋放。

在置業選擇上，新一代買家展現出明確的「貪新」傾向。調查指出，樓齡10年以下的新晉屋苑已連續21個季度成為受訪者首選，獲得過半數（50.7%）人士青睞。主要原因包括：新晉屋苑外觀新簇，買家可節省一筆動輒數十萬元的「大維修」開支；此外，新晉屋苑的流通率顯著較高。今年首五個月，新晉屋苑平均流通率達2.4%，遠超傳統十大屋苑的1.2%。換言之，購入新晉屋苑，日後轉手靈活性與套現能力更強。加上這類屋苑多坐落於新發展區，往往受惠於政府的基建升級與規劃藍圖，具備良好的中長期升值潛力。這種兼具「自住舒適度」與「資產防守性」的特質，成功吸引大批年輕客群與中產換樓客，新晉屋苑正逐步取代傳統屋苑，確立市場主流地位。

目前樓市雖活躍，但結構與成交模式顯示樓價穩步上升，投資者縱入市增加，部分業主趁勢沽貨，但未見炒風重臨，樓市依然健康發展。在剛需強勁、供應紓緩、租金破頂、人才湧入及獲利比率回升五大因素支持下，預期本港樓市下半年可望保持旺市格局。目前傳統屋苑雖然地位穩固，但在流通率與升值前景上，已明顯被新晉屋苑比下去。對於有意入市的換樓客或投資者，與其在舊區尋寶，不如順應大勢，聚焦基建先行、樓齡年輕的新發展區。

香港置業研究部董事

王品弟

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