拆解按揭利率迷思——P按、H按、定息按揭如何取捨？｜樓‧言板

香港人買樓，十個有九個要申請按揭。但走進銀行，面對「P按」、「H按」、「定息按揭」三個選項，不少準業主一頭霧水。這三種按揭究竟有何分別？哪一種最適合自己？本文嘗試逐一拆解。

P按：穩健傳統，息率變動少

P按中的「P」，是指最優惠利率（Prime Rate），即以最優惠利率計算的按揭貸款計劃，亦是2000年以前，香港按揭市場的唯一按息選擇。P按的計算公式是「P - 固定百分比」。

由於最優惠利率通常跟隨美國利率走勢而變動，不會每天上上落落，以大型銀行為例，其最優惠利率在2025年10月調整至5%後，至今維持不變。故P按適合追求穩定、不希望每月供款額大幅波動的買家。

現時兩大主流最優惠利率分別是細p（通常是大銀行採用，實際息率5％） 或大P（通常中小型銀行採用，實際息率5.25%）。例如採用細p的銀行，近期按揭息率為 p-1.75%，實際利率為3.25%。不過要留意，不同銀行採用的最優惠利率有分別，差距可高達0.5%，客人選擇時除了留意「P減」後方的點子，還要注意該行P的實際數字。

H按：靈活主導，市場主流

H按中的「H」，是指銀行同業拆息（HIBOR），而銀行一般會參考「一個月HIBOR」去釐訂供樓利息。由於拆息會因應資金的高流動性而每天出現波動，因此H按的最大特色是利息會隨市場變化。

H按的計算公式是「H + 固定百分比」。以目前市場主流為例，銀行提供H+1.3%的計劃，但拆息抽升，H按計劃實際息口亦會隨之而升高，故銀行會為H按設封頂息率（Cap rate）去作為保障，封頂息率大多等如P按息率。換句話說，即使拆息急升，實際供款利率也不會超過封頂位，目前普遍約為細p-1.75%，即3.25%。

H按的優勢在於「進可攻、退可守」。當市場資金充裕、拆息走低時，用家能直接受惠於低息環境；即使拆息飆升，亦有封頂位墊底。因此，H按自2000年初於市場出現，目前已成為香港按揭市場的主流選擇。

定息按揭：息口固定，有得有失

上述的P按及H按，都會受到最優惠利率或拆息的走勢所影響，令每月的供樓負擔會有變動，而定息按揭計劃則是由銀行訂定一個固定的按揭利率，在指定年期內（例如首3年或5年），按揭利率保持固定不變，完全不受外圍加息或減息影響。

目前市場上，滙豐、恒生等大型銀行均有推出定息按揭計劃，利率固定為2.73%，其後轉為浮動利率。相比現時H按及P按普遍的實際息率3.25%，定息計劃低出0.52厘，每月供款可節省約6.4%。

不過需要留意的是，目前市面上的定按計劃，皆不設按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。後者讓借款人存放備用資金，賺取與按息相同的利息，用以抵銷部分供款開支，選擇定息計劃意味會失去這項慳息工具。另外，在定息期完結後，按揭利率以P按計算，到時即使Hibor利率走低也不能減少利息開支。

按揭申請人應如何選擇？

選擇按揭計劃時，可留意日後的息口走勢。如果預期拆息回落、希望爭取最低即時息率的人士，H按是首選。以目前的息口水平，只要拆息低於1.43%，實際供款可低於定息。

但如果擔心利率會回升、希望鎖定開支的人士，定息按揭值得考慮。而且定息按揭利率2.73%，亦是目前市場上最低息的選擇。

至於P按，目前則較少人會考慮，但如果是部分特定的按揭申請人，例如醫管局的舊HLISS（Home Loan Interest Subsidy Scheme），就只能選用P按。

H按、P按、定息按揭，沒有絕對的好與壞，只有適合與否。按揭申請人除了看息率，還要留意現金回贈、罰息期、Mortgage Link等不同因素，才能找出最適合自己的方案。

市場上各種按揭計劃最優惠息口 （以2026年4月14日拆息及最優惠利率計算）

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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