處理滲水新程序 助業主加速解困｜樓‧言板

相信不少住宅單位的住戶，都曾遇過單位漏水或滲水的問題，輕則帶來日常生活上的困擾，嚴重者有機會損毀住戶的家居財物，甚至構成衛生和樓宇結構的問題。筆者在以往的工作中處理過一些相關個案，亦與不同的專業人士，尤其是建築測量師探討過漏水或滲水的問題，綜合來說有以下四個主要原因：

第一類：排水管（俗稱「去水」）滲漏。 此類問題多發生於廚房、廁所或浴室，因管道老化破損、接駁不當或封口欠妥。由於管內積存污水，滲漏位置常伴隨異味。

第二類：供水管（即「食水管或沖廁鹹水喉」）滲漏。水管的破損或接駁不佳會導致長期滴水。供水管滲漏一般是持續的，即使單位無人使用，滲水仍不會停止，若是鹹水管滲漏，更有機會在滲漏位置出現白色結晶。

第三類：樓板防水層或浴室設備如浴缸邊緣封膠，因為手工、設計、日久失修等原因而導致滲漏問題。 混凝土（即石屎）老化或受到外來的損害（如鑽孔），有機會引致裂痕，而防水物料有著同樣的問題，尤其是因為老化彈性減退後變得脆硬，遇上壓力便容易破損，即使是輕微的裂縫，也會成為滲水路徑。

第四類：窗框膠邊老化、外牆破損、天台防水層缺損，甚至違例搭建的天台屋等，均可導致雨水滲入室內，在暴雨或颱風的情況下，特別嚴重。

住宅單位滲漏問題確實令人困擾，在一般情況下，受影響的單位用戶可透過以下步驟處理問題：

第一步是蒐證，記錄及拍攝滲漏位置、時間及當時天氣狀態，以助初步判斷滲漏源頭及作為日後追討賠償的證據。如果有購買相關的保險，應馬上通知保險公司，確保賠償權益。

第二步是嘗試聯絡懷疑涉事滲漏單位業主的協助，包括進行勘察和維修。若未能達成共識，應保持冷靜，不要爭拗，可嘗試透過大廈管理人員積極協調或以其他渠道處理。

第三步是向大廈管理公司或業主立案法團求助，尤其如果滲漏的問題或涉及公共地方，他們絕對有責任去處理。

第四步，住戶可自行或與懷疑滲水單位聯合聘請專業人士，例如建築測量師，進行檢測，以確定滲水源頭、適切的維修方案及責任方。

第五步，向由屋宇署及食物環境衛生署所組成，負責處理樓宇滲水個案的聯合辦事處（聯辦處）作出正式投訴，他們會根據特定的程序處理問題。

第六步是透過法律途徑解決問題，住戶可以聘請法律顧問以及專業人士如建築測量師，向法院控告滲水的責任方，要求他們進行勘察及維修，甚至就滲水所引致的損失作出民事索償。

為促使業主盡快履行妥善維修物業的責任，上述「聯辦處」最近宣布於今年上半年推出「優化處理樓宇滲水檢測程序先導計劃」。該計劃有三大目標：推動業主及早維修、全面採用先進科技、充分發揮調解功能。

按以往程序，聯辦處須完成第一（用濕度儀量度）、第二（用色水測試或濕度監測作基本調查）及第三（以不同方法如地台蓄水測試、牆壁灑水測試、供水喉管反向壓力測試、紅外線熱成像分析、微波斷層掃描等專業調查）共三個階段調查，方會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）發出「妨擾事故通知」，整個過程一般需時約71個工作天。

新程序則在第一階段新增紅外線熱成像分析，配合電子濕度儀同步進行；若測試結果顯示滲水位置的濕度數值達35%或以上，並有理由相信滲水源自樓上單位，聯辦處即可在約14個工作天內向上層業主發出「建議維修通知」，要求其在28個曆日內自行檢查並完成維修。

如果逾期後滲水仍然持續，聯辦處會同步展開第二及第三階段調查，以精簡程序。

新程序將涉事單位首獲通知的時間由約71個工作天大幅縮短至約14個工作天。此外，透過「建議維修通知」促使業主及早自發檢測維修，業主若不遵從，聯辦處會「進場」做測試，並發出「妨擾事故通知」和有機會追收有關的檢測費用，在屢勸仍不處理的情況下，政府會向法庭申請「妨擾事故命令」去處理事件。

香港測量師學會支持政府這項先導計劃，認為不但能夠縮短調查時間，協助各方面盡早對症下藥處理問題，同時向不配合的責任方收回檢測費用，有助強化「業主有責」的意識。學會亦強調，物業設施管理人員在滲水個案的協調角色，呼籲各方面配合，一起構建和諧安全的社區。

香港測量師學會會長

溫偉明測量師

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