香港物業的價值從何而來｜樓·言板

每當有國際機構公布全球樓價負擔能力報告，香港幾乎必然位列榜首。這類新聞每年總會出現幾次，不少市民都已經習以為常。有人視之為香港樓價高企，難以負擔的證據，但若從另一角度看，這亦反映香港房地產的價值與稀缺性。畢竟，若一個城市沒有足夠的經濟實力與吸引力，樓價根本不可能長期維持在全球前列的水平。

其實，不少專家早已指出，這類報告的計算方式存在偏差，例如以全港收入中位數作為基準，而非真正有置業能力的群組。香港有大量基層市民居於公營房屋，他們並沒有迫切置業需求，將他們納入計算自然會拉低負擔能力。此外，部分傳媒喜歡以「不吃不喝XX年才能上車」作為標題，雖然吸引眼球，但卻忽略全球大城市的人，普遍都是以按揭方式置業，而非一次過付款。

真正值得探討的是：既然香港樓價如此昂貴，為何仍有大量人願意置業？筆者認為原因其實很簡單，因為香港的城市優勢，回報率及供求狀況，都足以撐起房地產的價值，所以絕對是「貴得有道理」。

香港是全球最具競爭力的城市之一，作為國際金融中心，香港具備完善法制、低稅率、優質醫療、國際化教育，以及極高的生活便利度。城市治安良好，自然災害風險極低，這些條件令香港成為全球富豪聚集地之一。根據早前的國際財富報告，香港的 10 億美元級別富豪數量長期位列全球前列，僅次於紐約。

此外，香港物業具備穩健回報。現時住宅租金回報率普遍達 3.5% 或以上，屬全球主要城市中相當吸引的水平。對於長線投資者而言，這是一項能夠提供穩定現金流的資產。與股票或其他金融工具相比，物業的波動性較低，亦具備抗通脹能力。而且香港地少人多，房屋供應長期失衡，加上輸入人才政策持續吸引高收入人士來港，住屋需求強勁。未來三至四年一手潛在供應約 10.1 萬伙，雖然看似不少，但以香港的需求規模而言，供應仍然偏緊，這也意味樓價長期具備上升動力。

對於一些不屑於長期供樓的人，雖然租樓在短期內看似較輕鬆，能保留更多流動資金去消費和享受生活，但從長線角度看，租樓者的資產累積速度必然落後於持有物業的人。這亦解釋了為何香港樓價高企，但置業需求依然旺盛，而物業也成為不少人最重要的財富來源。

利嘉閣地產總裁

廖偉強

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